テナント閉店後の残置物｜貸主の明渡し・家賃請求

貸している店舗が閉店したのに、店内には棚や机、商品などが残っている。借主に連絡しても返事がなく、次の借り手に貸すこともできない。このような場合、貸主はどう対応すればよいのでしょうか。

閉店したからといって、貸主が勝手に鍵を替えたり、荷物を処分したりすることはできません。 まず契約が終了しているかを確認し、借主に明渡しと荷物の片付けを求めます。応じてもらえなければ、裁判による解決を検討します。

この記事では、貸主が確認することと、明渡し・家賃請求の進め方を順に説明します。

1. まず、賃貸借契約が終了しているかを確認する

店を閉めることと、賃貸借契約を終えることは別です。営業をやめていても、契約が続いている間は、原則として家賃を支払う義務があります。

まず、契約書と借主とのやり取りから、次の点を確認します。

• 借主から解約の連絡があったか

• 契約を終了する日が決まっているか

• 荷物の撤去や鍵の返還について、どのような約束をしているか

• 家賃がいつから、いくら滞納されているか

契約書に「解約の○か月前までに通知する」といった定めがあれば、その内容も確認します。契約期間が過ぎていても、更新されている場合があるため、期間の記載だけでは判断できません。

家賃の滞納を理由に契約を解除する場合は、通常、まず支払期限を定めて請求し、支払われなければ解除を検討します。ただし、滞納があれば必ず解除できるわけではありません。滞納の期間や金額、これまでの支払状況などによって判断が変わります。保証会社が家賃を立て替えている場合も、その支払状況を確認する必要があります。

契約が終了したら、借主には建物を返す義務があります。もっとも、鍵が返されたかどうかだけで、明渡しが済んだとは判断できません。 荷物の処理について合意しているか、貸主が建物を使える状態になっているかも確認します。

2. 連絡が取れるなら、明渡日と荷物の処分方法を決める

借主と話合いができる場合は、いつまでに、どのような状態で建物を返してもらうのかを決めます。

「近いうちに片付ける」といった曖昧な約束では、対応が先延ばしになりがちです。少なくとも、次の内容を書面に残しましょう。

• 明渡しと鍵の返還の期限

• 借主が持ち出す物と、残す物

• 残す物を貸主が処分してよいか

• 撤去・処分費用を誰が負担するか

• 滞納家賃や敷金をどう精算するか

貸主が荷物を処分する場合は、写真や一覧で対象を特定し、借主から所有権を放棄することや処分への同意を得ておきます。借主が法人なら、代表者など、合意する権限のある人と取り決める必要があります。

ただし、店内の物がすべて借主の所有物とは限りません。リースの機器や取引先から借りた設備などは、借主の同意だけでは処分できません。所有者を確認し、引取りの方法を調整します。

契約書に「残された荷物は貸主が処分できる」と書かれていても、その一文だけを根拠に片付けを始めるのは避けてください。 実際に処分できるかは、条項の内容や契約終了後の状況などを確認して判断する必要があります。

3. 応じてもらえない場合は、裁判で明渡しを求める

借主が片付けに応じない場合や、連絡が取れない場合でも、貸主が勝手に鍵を替えたり、荷物を搬出・廃棄したりすることは原則として認められません。後から、荷物の紛失や破損について損害賠償を求められるおそれがあります。

話合いで明渡しが実現しなければ、訴訟を起こし、明渡しを命じる判決を求めます。判決が出ても借主が明け渡さない場合は、その判決に基づいて強制執行を申し立て、執行官による明渡しを進めます。

強制執行では、執行官の指示のもとで荷物を運び出し、建物を貸主へ引き渡します。借主に引き渡せない荷物についても、定められた手続に従って保管や売却などを進めます。貸主が自由に処分するわけではありません。

この手続には、裁判や執行官の費用のほか、荷物の搬出・保管などの費用がかかります。貸主が先に負担する必要があり、借主に請求できる費用でも、相手に資力がなければ回収できないことがあります。

借主と連絡が取れないときも、直ちに手続を諦める必要はありません。住所や法人の所在地などを調べ、裁判所の書類を届ける方法も含めて検討します。

4. 滞納家賃の回収と、早く明け渡してもらうことを考える

借主に請求する金額は、次のように整理します。

契約を解除しても、それまでの滞納家賃がなくなるわけではありません。また、契約終了後も建物が返されなければ、その間の家賃相当額などを請求することになります。具体的な金額や期間は、契約書と明渡しの状況を確認します。

敷金を預かっている場合は、未払家賃などに充て、明渡し後に残額を精算します。貸主は明渡し前でも滞納家賃に敷金を充てることができますが、借主から「敷金があるから家賃を払わない」と求めることはできません。

保証人や保証会社がある場合は、どこまで請求できるかも確認します。保証の上限や対象となる費用、保証会社への通知期限などは契約によって異なります。家賃は保証されても、荷物の撤去費用まで含まれるとは限りません。

そのうえで考えたいのは、滞納家賃を全額回収しようとすることで、明渡しが遅れ、損失が増えないかという点です。

たとえば、借主に支払う余裕がない場合には、「決めた日までに荷物を片付けて明け渡すなら、滞納家賃の一部を減額する」という解決も考えられます。早く建物を取り戻し、次の借り手に貸せるようにする方が、貸主にとって負担が少なくなる場合があるためです。

もちろん、明渡しを求めるために、必ず家賃を減額・免除する必要はありません。借主の支払能力、敷金や保証から回収できる額、裁判や撤去にかかる費用などを踏まえて判断します。

減額などを条件にする場合は、いつまでに何をすれば減額するのか、約束が守られなかった場合はどうするのかまで書面に残しておくことが大切です。

5. 相談に必要な資料と弁護士費用

相談には、次のうち手元にあるものをお持ちください。すべてそろっていなくても構いません。

• 賃貸借契約書、更新書類、保証人・保証会社との契約書

• 家賃の入金記録と、滞納額が分かる資料

• 敷金・保証金の額が分かる資料

• 解約通知、メール・LINEなど、借主とのやり取り

• 鍵の返還状況や、残っている荷物が分かるメモ・写真

• 建物の登記事項証明書

写真を撮るために、無断で鍵を開けたり荷物を動かしたりする必要はありません。手元の資料と分かる範囲の情報から、ご相談いただけます。

徳島みらい法律事務所（吉野川市鴨島町）では、民事事件として建物明渡しのご相談を取り扱っています。法律相談は30分5,500円（税込）です。

建物明渡しを交渉・訴訟で受任する場合、最低着手金は16万5,000円（税込）です。具体的な弁護士費用は、不動産の価額・賃料、争点、対応範囲などを確認して個別に算定します。裁判所や執行官への費用、荷物の搬出・保管などの実費は別途必要です。詳しくは民事事件の費用ページをご覧ください。

閉店後に荷物が残っている場合は、処分を始める前にご相談ください。契約と借主の状況を確認し、明渡しと滞納家賃の回収をどのように進めるか、一緒に検討します。