離婚で住宅ローンが残る家は？住む人ごとの対応と注意点

離婚するとき、住宅ローンが残っている家をどうすればよいのでしょうか。

まず考えたいのは、離婚後、その家に誰が住むのかです。今ローンを払っている人が住むのか、もう一方が住むのか、どちらも住まないのか。この三つに分けると、話し合うべきことが整理できます。

1．今ローンを払っている人が、そのまま住む場合

たとえば、夫名義のローンを夫が払い、離婚後も夫がその家に住む場合です。基本的には、夫が引き続き返済することになります。

家を出る側が保証人などになっていないか確認する

このとき確認したいのは、家を出る妻が、ローンの連帯保証人や連帯債務者になっていないかという点です。離婚して家を出ても、それだけでローンの責任がなくなるわけではありません。

該当する場合は、借換えや保証人の変更などにより、その責任を解消できないか、金融機関に確認します。ただし、金融機関の審査や承諾が必要なため、簡単には認められないのが実情です。

もっとも、この場合は、お金を払っている本人が自分の家として住み続けます。住む人と払う人が同じなので、返済が続くことを期待しやすい形です。返済能力が維持されている限り、家を出る側が返済を負担するリスクは相対的には高くありませんが、失業や病気などで返済が止まれば、請求を受ける可能性は残ります。

まず保証や債務の責任を解消できるか確認し、難しければ、責任が残ることを踏まえて離婚条件を考えます。

2．今ローンを払っていない人が、住み続ける場合

たとえば、夫名義のローンを夫が払っている家に、離婚後は妻が住み続ける場合です。

妻の名義で借換えができるか確認する

最も整理しやすいのは、妻が自分の名義で借換えをし、自分で返済する方法です。現在のローンを完済し、家の名義も妻に移せれば、住む人と返す人が一致します。新しいローンに夫の保証などが残らなければ、夫もローンの責任から離れられます。

ただし、収入などの審査があるため、借換えができない場合も少なくありません。

借換えができなければ、返済の負担を取り決める

現在のローンを残す場合は、毎月の返済を誰が負担するかを夫婦で決めます。住み続ける妻が負担することも、夫が引き続き負担することも考えられます。

ただし、夫婦の約束だけでは、金融機関に対する返済義務は変わりません。妻が払うと決めても、妻が支払わなければ、借主である夫が返済を求められます。夫にとっては、自分が住んでいない家のローンを負担する可能性があるということです。

反対に、夫が払う約束であっても、その返済が止まれば、妻が家に住み続けられなくなるおそれがあります。

誰がいくら払うのかに加え、払えなくなった場合には売却するのかなども、離婚時に決めておくことが大切です。決めた内容は、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておきましょう。

また、住宅ローンには借主本人の居住を条件とするものもあるため、借主である夫が家を出る場合は、事前に金融機関へ確認しておきましょう。

家を譲るなら、完済後の名義変更も約束する

最終的に妻が家を取得し、名義変更を完済後に行うのであれば、その時点で妻へ所有権移転登記をすることも、離婚時に合意しておきましょう。返済だけを決めて、家の名義をどうするかを曖昧にしないことが大切です。

抵当権が付いていても、登記の手続自体ができないわけではありません。しかし、住宅ローンの契約では、金融機関の承諾なく名義を変えることが制限されている場合があります。無断で変えると契約違反として一括返済を求められるおそれがあり、承諾が得られなければ、名義変更を完済後まで待つ必要があります。

返済途中で名義を変えたい場合は、先に金融機関へ確認してください。

3．どちらも住まない場合

どちらも住まないのであれば、売却を検討します。

売却代金でローンと売却費用を支払い、お金が残れば、そのお金を財産分与で分けることになります。

問題になるのは、売却代金だけではローンを返し切れない「オーバーローン」の場合です。たとえば、ローン残高が2,000万円、売却代金が1,700万円なら、売却費用とは別に300万円が不足します。

通常、買主は売主の住宅ローンの抵当権が残ったままでは購入しません。そのため、売却代金に不足分を補ってローンを完済し、抵当権を外せる状態にする必要があります。

まずは、夫婦の預貯金などで不足分と売却費用を用意できるかを確認します。そのうえで、誰がいくら負担するかを、ほかの財産と併せて財産分与の話合いの中で整理します。当然に半分ずつ負担するとは限りません。

不足分を用意できなければ、通常の方法で売却することは難しくなります。この場合は、完済できなくても抵当権を外して売却することを金融機関が認めるか、残ったローンをどう返済するかについて、別途協議が必要です。夫婦だけで売却を決めても進められないため、早めに金融機関へ相談しましょう。

4．まとめ

• 今払っている人が住むなら、家を出る側が保証人や連帯債務者になっていないか、その責任を解消できるかを確認する

• もう一方が住むなら、借換えを検討し、難しければ返済の負担と完済後の名義変更を取り決める

• どちらも住まないなら、売却後に残るお金や不足分を財産分与の中で整理する

住宅ローンが残る家は、「誰が住むか」を出発点にすると、話し合うべきことが見えてきます。財産分与などの離婚条件と併せて考えることが大切です。ご相談の際は、ローンの契約書や残高が分かる資料など、お手元にあるものをお持ちください。

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