親のアパートを兄弟で相続したら？遺産分割と代償金の決め方

「親のアパートは自分が引き継ぎたいが、兄弟から代わりにお金を払ってほしいと言われている」

「アパートの評価額について意見が合わず、遺産分割が進まない」

賃貸アパートが遺産に含まれる場合、誰が物件を取得するのか、取得しない相続人にはどのように財産を分けるのかが問題になります。

アパートを一人が取得して他の相続人にお金を支払う方法もあれば、売却して代金を分ける方法もあります。この記事では、親が単独で所有していたアパートについて、兄弟で遺産分割をする場合を中心に説明します。

アパートを誰が取得するかは、遺産分割で話し合います

親が所有していたアパートを兄弟で相続しても、最終的に兄弟全員の共有にする必要はありません。遺言による指定がない場合などは、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの遺産を取得するかを決めます。

例えば、兄がアパートを取得し、弟が預貯金を取得する分け方が考えられます。預貯金だけでは弟の取得額が足りない場合には、兄が弟にお金を支払って調整することもできます。

このように、遺産を取得する相続人が、他の相続人に代わりのお金を支払う方法を「代償分割」といい、支払うお金を「代償金」といいます。

まず協議するのは、アパートを含む遺産全体をどのように分けるかです。

一人が引き継ぐか、売却するか

アパートの分け方は、取得を希望する人がいるか、その人が他の相続人との調整に必要なお金を用意できるかによって変わります。

これらを組み合わせることもできます。

兄弟の共有とする合意も可能ですが、その後の修繕や売却について意見が分かれることがあります。共有を避けたい場合には、遺産分割の段階で、一人が取得する方法や売却する方法を検討します。

代償金は、アパートだけでなく他の遺産も踏まえて計算します

代償金は、必ず「アパートの評価額の半分」になるわけではありません。他の遺産を誰が取得するかによっても変わります。

例えば、次の条件で考えてみます。

• 相続人は兄と弟の二人で、取得割合は各2分の1

• 遺産は、評価額4,000万円のアパートと預貯金1,000万円

• 借入金はなく、特別受益や寄与分などの調整もない

この場合、遺産総額は5,000万円で、一人当たりの取得額は2,500万円です。

兄がアパートを取得し、弟が預貯金をすべて取得するなら、兄が弟に支払う代償金は1,500万円となります。

実際には、遺言の内容、生前贈与、他の遺産の有無なども確認します。アパートだけを取り上げて金額を決める前に、遺産全体を整理することが大切です。

アパートの評価額で意見が分かれたら

アパートを取得する側と、代償金を受け取る側では、希望する評価額が異なることがあります。

例えば、取得する兄は「古い建物なので2,000万円程度」と考え、弟は「毎月家賃が入るので4,000万円はある」と考える場合です。この評価額の違いは、代償金の額に直接影響します。

遺産分割では、原則として分割時の時価を基準に評価します。固定資産税評価額や相続税評価額を、当然にそのまま使うわけではありません。

まずは、不動産会社の査定書などをもとに、評価額を協議します。賃貸アパートでは、土地や建物の状態に加え、入居状況、家賃収入、賃貸借契約の内容、修繕の必要性なども確認したい事項です。

査定額が食い違う場合は、金額だけを比較するのではなく、どのような条件で査定されたのかを確かめます。協議で評価額が決まらなければ、遺産分割調停での話合いや、不動産鑑定を検討することになります。

引き継ぐためには、代償金を支払えることも必要です

アパートを取得したいという希望があっても、代償金を用意できなければ、その方法で遺産分割をまとめることは難しくなります。

自己資金で支払うのか、金融機関から融資を受けるのか、他の財産を処分するのかを確認します。「取得後の家賃から少しずつ払う」という提案も考えられますが、他の相続人が分割払いに応じるとは限りません。

分割払いで合意する場合には、支払額と期限に加え、担保や、支払が滞ったときの対応も決めておく必要があります。

評価額について合意できても、支払方法が決まらず協議が止まることがあります。物件の評価と資金の準備は、並行して進めることが大切です。

借入金が残っている場合は、銀行との調整も必要です

アパートローンが残っている場合には、物件の評価額とともに、借入残高や契約内容を確認します。

ただし、兄弟間で「アパートを取得する兄がローンもすべて返済する」と決めても、その合意だけで弟の銀行に対する返済義務がなくなるわけではありません。

アパートの取得者が返済を引き継ぐ方法について、金融機関との調整が必要です。

評価額から残債を差し引いた金額をもとに代償金を協議する場合にも、誰が借入金を負担し、他の相続人が銀行に対する責任を免れることができるかを併せて確認します。

遺産分割までに入った家賃も精算します

遺産分割が終わるまでの間も、入居者からの家賃は発生します。

この間の家賃は、後にアパートを取得した相続人が、すべて受け取れるとは限りません。相続開始後から遺産分割までに発生した家賃の請求権は、原則として各相続人が相続分に応じて取得し、後の遺産分割によって帰属が変わるものではないとされています。

例えば、兄が家賃をまとめて管理していても、それだけで家賃の全額が兄のものになるわけではありません。

一方で、管理費や修繕費などを兄が支払っている場合には、その負担も確認する必要があります。家賃の入金と支出を記録し、何を誰が負担するのかを整理したうえで精算します。

アパートの取得者と代償金だけを決め、過去の家賃の扱いを残してしまうと、後から争いになることがあります。遺産分割の協議では、家賃や費用の精算も併せて話し合っておくとよいでしょう。

話合いがまとまらないときは、遺産分割調停を検討します

誰がアパートを取得するか、評価額をいくらとするか、代償金をどのように支払うかについて協議がまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。

調停では、遺産の内容や評価に関する資料を提出し、それぞれの希望を踏まえて分け方を話し合います。合意に至らなければ審判に移り、裁判所が判断します。取得を希望する人に代償金の支払能力がない場合などには、売却して分ける方法も問題になります。

なお、家賃や管理費用の精算は、遺産分割審判で当然に判断されるものではありません。調停で合意による解決を目指すことはできますが、争いが残る場合には、別の手続が必要になることがあります。

相談の際は、次の資料があると検討を進めやすくなります。

• アパートの登記事項証明書、査定書、固定資産税の通知書

• 預貯金など、他の遺産が分かる資料

• 借入金の契約書と残高が分かる資料

• 賃貸借契約書、家賃の入金や管理費・修繕費などの支出が分かる資料

• 遺言書、相続人が分かる戸籍謄本

なお、親と第三者がもともと共有していたアパートでは、遺産分割の対象となるのは親の持分です。アパート全体を一人の所有にしたい場合には、他の共有者の持分についても別途調整が必要になります。

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